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“以房养老”骗局下房屋买卖合同无效 房产仍物

时间:2021-02-28 22:33

  21说案丨“以房养老”骗局下,房屋买卖合同无效,房产仍物归原主

  2021年2月24日,最高人民法院召开新闻发布会,并发布了老年人权益保护十大典型案例。其中一起为高某诉刘某、龙某确认合同无效纠纷案。

  该案的案情为:2016年,高某经人介绍参加“以房养老”理财项目,与王某签订《借款合同》,约定王某出借220万元给高某。高某将案涉房屋委托龙某全权办理出售、抵押登记等,如高某不能依约归还,则龙某有权出卖涉案房屋偿还借款本息,双方对相关事项进行了公证。此后,龙某作为高某的委托代理人为涉案房屋办理抵押登记,并出卖给刘某。

  房屋转移登记至刘某名下后,龙某自称系刘某亲属,委托房屋中介机构再次寻找买家。同时,刘某为房屋办理抵押登记,登记的抵押权人为李某。王某、龙某、李某等人在本案交易期间存在大额、密集的资金往来。后高某起诉请求判决龙某代理其签订的房屋买卖合同无效,并判令刘某将案涉房屋过户回高某名下。

  北京市朝阳区人民法院认为,王某、龙某、李某等人存在十分密切的经济利益联系,相关五人系一个利益共同体,就涉案房屋买卖存在恶意串通。龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖案涉房屋的委托代理权,且滥用代理权与买受人刘某恶意串通签订房屋买卖合同,损害了高某的合法利益,应当认定龙某代理高某与刘某就案涉房屋订立的房屋买卖合同无效。故判决确认案涉房屋买卖合同无效,刘某协助将案涉房屋变更登记至高某名下。

  中国裁判文书网消息显示,败诉后,王某又以民间借贷的名义起诉高某至北京市西城区人民法院,要求偿还借款。西城区法院另查明,2018年12月6日,北京市第二中级人民法院对广艳彬诈骗一案作出(2018)京02刑初24号刑事判决书,认定高某为广艳彬诈骗案的受害人。

  刑事判决书认定,广艳彬于2014年至2017年1月间,向被害人虚构澳大利亚悉尼国际娱乐城投资项目、投资理财等事实,支付高额利息为诱饵,骗取被害人的集资款。广艳彬存在把被害人介绍给从事民间借贷的邵楠等人,唆使被害人抵押自己的房产进行民间借贷,将所借款项交给广艳彬进行“投资”的事实。法院判决:广艳彬犯集资诈骗罪,判处无期徒刑等刑罚。

  最终,西城区人民法院认定,王某向高某出借220万元,并以借款人高某名下的房产设立抵押权;借款付至后,资金即刻流向案外人广艳彬账户,广艳彬被法院判决认定犯集资诈骗罪,高雅茹系受害人之一,且广艳彬犯罪手段包括将受害人介绍给从事民间借贷人员抵押借款的行为,结合案涉借款与(2016)京0105民初68861号民事判决书项下处理购房款项存在重合的情形,上述事实符合“套路贷”诈骗的典型特征,涉嫌经济犯罪。故对王某提起的诉讼,依法应当裁定驳回。

  最高人民法院表示,近年来,“以房养老”理财骗局事件频发。许多老人为投资“以房养老”理财项目,将自有房产进行抵押,背负巨额债务,又在行为人的恶意串通之下失去自有房产,导致房财两失。此类“套路贷”难以根除的原因之一,是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域,利用老年人性格特点以及寻求投、融资渠道的迫切心理,披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目,进而非法占有老年人房产。人民法院在对“套路贷”采取刑事手段打击的同时,亦应注重通过民事审判依法维护老年人的合法财产权益,保障人民群众老有所养、住有所居,切实享受到国家“以房养老”政策的红利。同时,也提醒老年人,还需时刻保持理性和冷静,审慎选择投、融资渠道,以免落入“请君入瓮”的“套路”之中。

  (作者:李玉敏 )